Vorsteuerabzug aus dem Wohngeld bei Wohnungs- oder Teileigentum  

Sie haben ein gewerblich genutztes Büro, das sich in Ihrem Wohnungs- oder Teileigentum befindet, mit Umsatzsteuer (Option) vermietet.

Nun stellen Sie sich die Frage, wie Sie die Vorsteuerbeträge, die sich im sog. Wohngeld befinden und von der Hausverwaltung eingezogen werden vom Finanzamt erstattet bekommen.

Es kommt derzeit nur der Weg über eine Option der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) in Betracht. Hierbei wird der unternehmerische Wohnungs- oder Teileigentümer die Initiative ergreifen müssen. Er beantragt bei der nächsten Versammlung der Wohnungseigentümer erfolgreich, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft für alle umsatzsteuerpflichtigen Umlagen (Umsätze) an ihn zur Umsatzsteuer optiert. Dementsprechend rechnet der Verwalter als Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft in der nächsten Hausgeld-Jahresabrechnung gegenüber dem WEG-Mitglied wie folgt ab:

Leistung Gesamtkosten einschl. USt Verteilerschlüssel Ihr Anteil netto Zuzüglich USt
Dachreparatur 11 900 € 2 000 / 10 000 ME 2 000 € 19% = 380 €
Frischwasser 2 140 € nach Verbrauch 500 € 7% = 35 €
Heizung 23 800 € nach Verbrauch 4 000 € 19% = 760 €


Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann aufgrund der Option aus den Rechnungen des Dachdeckers und des Versorgers den Vorsteuerabzug insoweit in Anspruch nehmen, als er auf die steuerpflichtigen Ausgangsumsätze (Umlagen) wirtschaftlich entfällt. Das WEG-Mitglied kann die ihm in der Hausgeld-Jahresabrechnung gesondert ausgewiesene Umsatzsteuer unter den weiteren Voraussetzungen des § 15 UStG als Vorsteuer abziehen.

Gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern rechnet der Verwalter mit Bruttowerten (ohne Ausweis der darin enthaltenen Umsatzsteuer) ab. Ansonsten würde Umsatzsteuer für steuerfreie Leistungen ausgewiesen, die dann auch an das Finanzamt abzuführen wäre.  

Sofern man die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht überzeugen kann, verbleibt noch nachfolgendes:
Die Leistungen des Verwalters selbst werden zwar üblicherweise in der Jahresabrechnung erfasst. Es handelt sich hierbei jedoch um (umsatzsteuerpflichtige) Leistungen des Verwalters an den Wohnungs- oder Teileigentümer, nicht etwa um Leistungen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Deshalb kann ein unternehmerischer Wohnungs- oder Teileigentümer vom Verwalter ggf. eine separate Rechnung mit gesondert ausgewiesener Umsatzsteuer für Zwecke seines Vorsteuerabzugs verlangen, auch wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht optiert. Leistungen, die das Sondereigentum betreffen, werden in der Regel vom Wohnungs- oder Teileigentümer selbst in Auftrag gegeben. Somit kann er aus den entsprechenden Rechnungen an ihn den Vorsteuerabzug in Anspruch nehmen. Das Gleiche gilt für Versorgungsunternehmen, die nicht gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern unmittelbar mit dem Wohnungseigentümer- oder Teileigentümer abrechnen.