Steuern sparen beim Immobilienkauf  

Bei dem Kauf einer Immobilie fallen grundsätzlich Steuern an. Wir wollen Sie daher darauf aufmerksam machen, dass Erstattungen durch das Finanzamt durchaus möglich sind und sich die Inanspruchnahme durchaus lohnen kann.

Aufgrund des niedrigen Zinsniveaus boomt der Immobilienmarkt. Hierbei profitiert durch die Steuerentstehung auch der Fiskus. Ein Teil des Geldes kann aber über die Steuererklärung wieder zurückgeholt werden. Auch bei der Privatnutzung einer Immobilie ist über einen kleinen Umweg manchmal ein Steuervorteil möglich. Daher empfehlen wir die Beachtung folgender Punkte:

Steuer-Sätze vergleichen

Bei dem Kauf einer Immobilie fällt grundsätzlich Grunderwerbsteuer an. Diese variiert jedoch von Bundesland zu Bundesland und bewegt sich laut Herrn WP / StB Hans-Peter Roll zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent. Bayern liegt mit 3,5 Prozent an der unteren Grenze, wobei Baden-Württemberg mit 5 Prozent genau im Mittelfeld liegt. Auf Basis dieser Daten kann es sich lohnen das Suchgebiet zu erweitern, um Grunderwerbsteuer einzusparen. Eine weitere Steuer, die von Gemeinde zu Gemeinde variieren kann, ist die Grundsteuer.

Kauf und Bau: Verträge trennen

Bei einem bloßen Grundstückskauf ohne einen Vertrag für den Hausbau muss die Grunderwerbsteuer nur auf den Kaufpreis des Grundstückes gezahlt werden.
Herr vBP / StB Maximilian Amon betont, dass eine eindeutige und zeitliche Trennung von Grundstückskauf- und Bauvertrag sehr wichtig ist. Des Weiteren darf der Grundstücksverkäufer nichts mit dem Bauunternehmer zu tun haben. „In der Regel wird der Grundstückskauf jedoch in Verbindung mit einem geplanten Bau getätigt und sehr genau von dem Finanzamt geprüft“, erklärt Herr Amon.

Bewegliche Güter herausrechnen:

Bei dem Kauf einer Gebrauchtimmobilie sollten die beweglichen Güter aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden. Bewegliche Güter sind in diesem Fall zum Beispiel ein Gartenhaus, eine Markise oder eine Einbauküche. „Diese herausgerechneten beweglichen Güter sollten mit einem Wert belegt und in einer separaten Auflistung dargestellt werden, um sie im Notarvertrag aufführen zu können“, rät Hans-Peter Roll. Dadurch wird keine Grunderwerbsteuer für diese Gegenstände fällig. Ein realistischer Zeitwert sollte angenommen werden, um Nachfragen durch das Finanzamt zu vermeiden.

Rücklage gesondert ausweisen

Der Kauf von Gebrauchtimmobilien bringt häufig auch eine Ablöse des Anteils des Voreigentümers an der Instandhaltungsrücklage mit sich. Diese Rücklage ist gesetzlich vorgeschrieben. Bei einem gesonderten Ausweis dieses Anteils an der Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag unterliegt die Ablöse ebenfalls nicht der Grunderwerbsteuer.

Abschreibungen nutzen:

Hohe Sonderabschreibungen können bei dem Erwerb eines denkmalgeschützten Gebäudes erzielt werden. Voraussetzung hierfür ist, dass der Käufer in den Erhalt des Gebäudes investiert und selbst darin wohnt. Es können 90 Prozent der Restaurierungskosten – über den Zeitraum von zehn Jahren mit 9 Prozent p.a. – bei der Steuererklärung geltend gemacht werden. Herr Amon weist hier besonders darauf hin, dass die Denkmalschutzbehörde bei jeder Sanierungsmaßnahme und baulichen Veränderung ein Mitspracherecht hat.
Bei baulichen Veränderungen an einem denkmalgeschützten Haus sollte man bedenken, dass diese aufgrund von besonderen Materialien und einer speziellen Ausführung kostenintensiver sein können als es bei üblichen Immobilien der Fall ist.

Handwerker-Kosten geltend machen:

Bei dem Kauf einer Immobilie können sämtliche Reparatur-, Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Hierzu zählen beispielsweise Arbeiten von Malern und Elektrikern. Von der Einkommensteuerschuld können 20 Prozent der auf die Arbeitskosten entfallenden Handwerkerleistungen abgezogen werden, jedoch maximal bis zu € 1.200 im Jahr. Herr Roll betont, dass „ein getrennter Ausweis unerlässlich ist“. Materialkosten können im Gegensatz zu Lohn-, Fahrt- und Gerätekosten nicht abgesetzt werden.

Riester – Beiträge berücksichtigen

Wohn-Riester-Beiträge können von Immobilien-Besitzern in der Steuererklärung – Anlage AV – eingetragen werden. Herr Amon erklärt, dass lediglich Tilgungsleistungen bis zu einem Höchstbetrag von € 2.100 jährlich akzeptiert werden. Entstandene Aufwendungen können als Sonderausgabenabzug geltend gemacht werden. Bei einem Anspruch auf Steuererstattung, der die Summe der Zulagen übersteigt, wird die Differenz erstattet. Solch eine Steuererstattung kann, falls dies im Darlehensvertrag vorgesehen ist, als Sondertilgung genutzt werden.